Impuesto de Alcabala: aspectos a tener en cuenta

Impuesto de Alcabal

21 preguntas y respuestas sobre todo lo concerniente al impuesto que grava la transferencia de propiedad de los inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive la venta con reserva de dominio.


1.- ¿Qué grava el Impuesto de Alcabala?

El Impuesto de Alcabala grava la transferencia de propiedad de los inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive la venta con reserva de dominio.

Es un Impuesto de realización inmediata, es decir, que se genera de manera instantánea con la dación del negocio jurídico constituido por la transferencia de propiedad de bienes inmuebles.
2.- ¿Quién es el obligado al pago del Impuesto?

El sujeto pasivo en calidad de contribuyente, es el comprador o adquirente del inmueble.

3.- ¿Cuál es la base imponible del Impuesto de Alcabala?

La base imponible del Impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor del autoavalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustada por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).

El ajuste es aplicable a las transferencias que se realicen a partir del 01 de febrero de cada año y para su determinación, se tomará en cuenta el Índice Acumulado del Ejercicio, hasta el mes precedente a la fecha que se produzca la transferencia.

4.- ¿Existe algún tramo de inafectación en el Impuesto de Alcabala?

No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble, calculado conforme a lo antes señalado.

La UIT es un valor referencial que puede ser utilizado en las normas tributarias para determinar la base imponible de los tributos. El valor de la UIT es determinado por el Ministerio de Economía y Finanzas cada año mediante Decreto Supremo, tomando en consideración los supuestos macroeconómicos.
La UIT vigente para el Ejercicio 2010 asciende a S/.3 600, la cual fue aprobada por el Decreto Supremo Nº 311-2009-EF, publicado el 30.12.2009. Dentro de este contexto, no se encontrará afecto al Impuesto de Alcabala para el Ejercicio 2010, el tramo comprendido hasta S/.36 000 Nuevos Soles (10 UIT = 10 X S/.3 600).

5.- En caso de tratarse de una venta en US $ ¿qué tipo de cambio debe utilizarse?

Para la determinación de la base imponible, así como para efecto de la liquidación del Impuesto, por una operación en US $, se utilizará el Tipo de Cambio Promedio Venta, publicado en el Diario El Peruano por la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS), correspondiente al día en que se produce la transferencia. En caso de no haberse publicado, se aplicará el correspondiente al día anterior de adquirido el bien.

6.- ¿Cuál es la tasa del Impuesto de Alcabala?

A la base imponible antes señalada se le aplicará la tasa del 3%, siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario.

7.- ¿Cuál es el plazo para el pago del Impuesto de Alcabala?

El pago del Impuesto de Alcabala debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. En caso contrario se aplicarán los intereses moratorios correspondientes.
En caso que el día de vencimiento sea declarado inhábil se entenderá prorrogado el plazo hasta el primer día hábil siguiente. Si el día de vencimiento es medio día laborable, se considerará inhábil.

8.- Tratándose de pagos extemporáneos ¿cuál es la tasa de interés moratorio a aplicar?

La Tasa de Interés Moratorio aplicable a deudas tributarias en moneda nacional correspondientes a Tributos Municipales que administra o recauda el SAT, vigente hasta el 28.02.2010 asciende a 1.5% mensual (0.05% diario). A partir del 01.03.2010, la Tasa de Interés Moratorio vigente asciende a 1.2% mensual (0.04% diario).

9.- ¿Cuál es la forma de efectuar el pago del Impuesto de Alcabala?

El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien materia del Impuesto, acordada por las partes.

10.- ¿Dónde debo pagar el Impuesto de Alcabala?

Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distrito de la Provincia de Lima, le corresponderá efectuar la liquidación y/o el pago del Impuesto en la SAT: Servicio de Administración Tributaria.
También puede realizar sus trámites y pagar su Impuesto de Alcabala en las Notarias afiliadas al SAT o en cualquiera de las Agencias del SAT.

Los Notarios y Registradores Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No Pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia, mediante Escritura Pública, así como su inscripción en los Registros Públicos.

11.- ¿Qué requisitos debe cumplirse para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala?

Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, debe cumplirse con los siguientes requisitos:

- Presentación de copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad.

- Presentación de copia simple del Autoavalúo del año en que se produjo la transferencia (Sólo para el caso de predios no ubicados en el cercado de Lima, ni inscritos ante el SAT).

- Exhibición del Documento de Identidad de la persona que realiza el trámite.

- Cuando de trate de bienes futuros, presentación de copia simple del certificado de conformidad de obra o documento que acredite la existencia del bien (Ejemplo: Acta de Entrega del Bien).

- Cualquier otro documento que el deudor considere necesario. Recuerde que el pago del Impuesto es requisito para formalizar mediante Escritura Pública de Transferencia, así como para su inscripción en los Registros Públicos.

12.- ¿Qué tratamiento se da a la primera venta de inmuebles que realizan las Empresas Constructoras?

La primera venta de inmuebles que realizan las Empresas Constructoras no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno, conforme se encuentre registrado en el Autoavalúo.

En este caso, se tiene que presentar además de los requisitos antes indicados, los siguientes:

- Si se trata de una Empresa Constructora:

Exhibir los documentos que acrediten que el transferente es una Empresa Constructora (Ejemplo: Ficha RUC de la Empresa Constructora o la Escritura Pública de Constitución en donde se indique o se desprenda que se dedica a la Actividad Empresarial de Construcción y/o Venta de Inmuebles).

- En el caso de personas que no realicen actividad empresarial: Acreditar por lo menos dos (2) ventas en los últimos doce (12) meses (Adicionales a la venta materia de Liquidación).

13.- ¿Qué obligación tiene el adquirente?

En caso de inmuebles ubicados en el cercado de Lima, también deberá cumplir con su obligación de presentar ante el SAT la Declaración Jurada de Inscripción del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia, lo que evitará la aplicación de una Multa por la omisión a la presentación de la declaración jurada.

14.- ¿Qué obligaciones tiene el transferente?

El vendedor o transferente deberá presentar la Declaración Jurada de Descargo del Impuesto Predial, teniendo como plazo, hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se le aplicará una Multa.

Además estará obligado a efectuar el pago total del Impuesto Predial incluido el de todo el año en el que se realizó la transferencia.

15.- ¿Qué transferencias se encuentran inafectas al Impuesto de Alcabala?

Se encuentran inafecta al Impuesto de Alcabala las siguientes transferencias:

a) Los anticipos de legítima.

b) Las que se produzcan por causa de muerte.

c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.

d) Las transferencias de aeronaves y naves.

e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad.

f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.

g) Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.

16.- ¿Qué entidades se encuentran inafectas al pago del Impuesto de Alcabala, por la adquisición de propiedad inmobiliaria?

Se encuentran inafectos al pago del Impuesto de Alcabala, la adquisición de propiedad inmobiliaria que efectúen las siguientes entidades:

a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.

b) Los Gobiernos Extranjeros y Organismos Internacionales.

c) Entidades Religiosas.

d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.

e) Universidades y Centros Educativos, conforme a la Constitución.

17.- ¿Qué Municipalidad es la encargada de recaudar el Impuesto de Alcabala?

A partir de la entrada en vigencia de la Ley Nº 27616 (01.01.2002), únicamente las Municipalidades Provinciales pueden recaudar los pagos por concepto del Impuesto de Alcabala, aún cuando la transferencia del predio se haya producido con anterioridad a dicha fecha.

En este sentido la Municipalidad Metropolitana de Lima, a través del SAT, es la única entidad encargada de recaudar los pagos por Impuesto de Alcabala en el ámbito de la Provincia de Lima, sin importar para ello la fecha de transferencia del predio.

18.- ¿Qué sucede si el pago del Impuesto de Alcabala se efectúa en una Municipalidad Distrital?

Todo pago efectuado ante una Municipalidad Distrital se constituye en un pago indebido, no extingue la deuda ante la Municipalidad Metropolitana de Lima, ni permitirá inscribir o llevar a Escritura Pública el predio materia de transferencia, por lo que esta entidad está facultada a iniciar las acciones de Cobranza para el pago del tributo.

19.- ¿Cómo se determina el Impuesto de Alcabala cuando la propiedad ha sido adquirida en el mes de Enero del 2010?

Asumiendo los siguientes datos, calculemos el Impuesto de Alcabala:
- Ubicación del Inmueble: San Miguel

- Valor de transferencia: S/.140 000

- Valor de autoavalúo: S/.98 000

- Fecha de transferencia: Enero 2010

En su caso como la transferencia se ha realizado en el mes de Enero 2010 no es necesario hacer ningún ajuste al valor del autoavalúo, por cuanto el ajuste es aplicable sólo a las transferencias que se realicen a partir del 01 de febrero de cada año.
ndo el valor de la transferencia (S/.140 000) con el valor del autoavalúo (S/.98 000), para efecto de tomar el mayor valor, resulta el monto de S/.140 000.
Teniendo en cuenta que no se encuentra afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble, veamos como determinamos el valor de la Base Imponible para el cálculo del Impuesto de Alcabala:

Monto no afecto al Impuesto = 10 UIT

Monto no afecto al Impuesto = 10 X S/.3 600

Monto no afecto al impuesto = S/.36 000

Base Imponible = Valor de transferencia – 10 UIT

Base Imponible = S/.140 000 – S/.36 000

Base Imponible = S/.104 000

• Determinación del Impuesto de Alcabala

Impuesto de Alcabala = Base Imponible X 3%

Impuesto de Alcabala = S/.104 000 X 3%

Impuesto de Alcabala = S/.3 120

El Impuesto de Alcabala ascendente a S/.3 120, el mismo que deberá cancelarse al contado en la Municipalidad Provincial de Lima, pues dicho ente cuenta con un Fondo de Inversión Municipal que le permite realizar obras para todo Lima Metropolitana.

La cancelación debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia; como la transferencia se realizó en Enero 2010, la fecha para efectuar el pago al contado del Impuesto de Alcabala fue hasta el 26.02.2010.

20.- ¿Cómo se determina el Impuesto de Alcabala cuando la propiedad ha sido adquirida en el mes de Mayo del 2010?

Se adquiere un inmueble, ubicado en el distrito de San Borja, en Mayo del 2010 por un monto de S/.250 000, el autoavalúo del inmueble asciende a S/.158 000.

Asumiendo los datos antes señalados, calculemos el Impuesto de Alcabala:

- Valor de transferencia: S/.250 000

- Valor de Autoavalúo: S/.158 000

- Fecha de transferencia: Mayo 2010

En su caso como la transferencia se ha realizado en el mes de Mayo 2010 debemos ajustar al valor del autoavalúo para efecto de su comparación con el valor de transferencia, por cuanto el ajuste es aplicable a las transferencias que se realicen a partir del 01 de febrero de cada año. Dentro de este contexto el valor de la transferencia no puede ser menor al valor del autoavalúo ajustado con el Índice de Precios al Por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el INEI, se tomará el IPM acumulado del ejercicio, hasta el mes precedente a la fecha que se produzca la transferencia (Abril 2010).

ÍNDICE DE PRECIOS PROMEDIO MENSUAL AL POR MAYOR A NIVEL NACIONAL, CORRESPONDIENTE A ABRIL 2010

Año/Mes

Número Índice

Variación Porcentual

Base 1994

Mensual

Acumulado

2009:
Diciembre

188.507766

0.50

-5.05

2010:

Enero

190.045210

0.82

0.82

Febrero

190.174578

0.07

0.88

Marzo

190.672289

0.26

1.15

Abril

191.121650

0.24

1.39

Determinación del valor del Autoavalúo ajustado con el IPM (*)
Valor del Autoavalúo Ajustado = Valor del Autoavalúo X

IPM Abr. 2010



- - - - - - - - - -



IPM Dic. 2009







Valor del Autoavalúo Ajustado = S/. 158 000 X

191.121650



- - - - - - - - - -



188.507766







Valor del Autoavalúo Ajustado = S/. 158 000 X 1.01386619







Valor del Autoavalúo Ajustado = S/. 160 191





(*) IPM Acumulado del Ejercicio hasta el mes precedente a la fecha en que se produzca la transferencia



Comparando el valor de la transferencia (S/.250 000) con el valor del autoavalúo ajustado (S/.160 191), para efecto de tomar el mayor valor, resulta el monto de S/.250 000.



Teniendo en cuenta que no se encuentra afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble, veamos como determinamos el valor de la Base

Imponible para el cálculo del Impuesto de Alcabala:





Monto no afecto al Impuesto = 10 UIT

Monto no afecto al Impuesto = 10 X S/.3 600

Monto no afecto al impuesto = S/.36 000







Base Imponible = Valor de transferencia – 10 UIT

Base Imponible = S/.250 000 – S/.36 000

Base Imponible = S/.214 000





• Determinación del Impuesto de Alcabala





Impuesto de Alcabala = Base Imponible X 3%

Impuesto de Alcabala = S/.214 000 X 3%

Impuesto de Alcabala = S/.6 420





El Impuesto de Alcabala ascendente a S/.6 420, deberá cancelarse al contado en la Municipalidad Provincial de Lima, pues dicho ente cuenta con un Fondo de Inversión Municipal que le permite realizar obras para todo Lima Metropolitana.



La cancelación debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia, como la transferencia se realizó en Mayo 2010, la fecha para efectuar el pago al contado del Impuesto de Alcabala es hasta el 30.06.2010.









21.- ¿Cómo se determina el Impuesto de Alcabala cuando el valor de transferencia es menor al valor de autoavalúo y la propiedad ha sido adquirida en el mes de Mayo de 2010?