Boom inmobiliario vs. Materiales de construcción: ¿quién manda a quién?
Divorcio de precios. Jorge González Izquierdo sostiene que el precio de las viviendas debería bajar o dejar de subir, mientras Ricardo Arbulú explica que el precio de los terrenos tiene más peso.
Richard Manrique
La tendencia de los precios de los materiales de construcción apunta a la baja, pero el precio de las viviendas se mantiene al alza. ¿Por qué sucede esta disparidad? ¿Cuál es el peso del costo de construcción en el precio final de los departamentos?
Según el INEI, el Índice de Precios de los Materiales de Construcción subió ligeramente en abril (0.02%). Sin embargo, la variación acumulada al cuarto mes del año fue de 0.30% y la variación anualizada de los últimos doce meses (mayo 2011-abril 2012) llegó a 1.19%.
De esos últimos doce meses, sólo cinco meses subieron los precios de materiales de construcción (con un techo de 0.12% en abril del 2011) y en siete meses se registraron caídas (con un desplome tope de 0.38% en julio del 2011).
Este año, en enero el precio se encareció 0.19%; en febrero descendió 0.18%; en marzo cayó 0.34%; y en abril subió 0.02%. Aún así, el precio de las viviendas sigue trepando.
Choque de precios
Para el economista Jorge González Izquierdo las viviendas deberían abaratarse o por lo menos dejar subir sus precios, teniendo en cuenta la tendencia a la baja de los materiales de construcción.
Sin embargo, explicó que el sector inmobiliario existe lo que se llama “rigidez a la baja en los precios”, que se da por falta de competencia en el sector; es decir, la construcción de viviendas está concentrada en un reducido número de grandes grupos inmobiliarios.
Esto se explica en el divorcio entre el Índice de Precios al Consumidor de Lima Metropolitana y el Índice de Precios de los Materiales de Construcción. Mientras el primero está subiendo por presión de la oferta (factores climáticos y estacionales), el segundo baja porque no existe una presión de la demanda o un gasto sustancial.
Ricardo Arbulú -gerente general de la consultora inmobiliaria Plusvalía- no comparte la idea de González Izquierdo. Él explica que cuando bajan los precios de los materiales de construcción, las inmobiliarias trasladan el diferencial en mayor comodidades en los departamentos o más facilidades de compra.
Y si los precios suben, los proveedores generalmente absorben la escalada, pues las constructoras compran en volúmenes considerables. Por ejemplo, el 0.02% que subió en abril es fácilmente absorbido. Aunque Arbulú, sostuvo que en los proyectos pequeños, de menos de 50 departamentos, sí podría haber un impacto.
El peso del terreno
El gerente general de Plusvalía sostuvo que el precio de los terrenos (que vienen subiendo entre 10% y 20%) son los que marcan la pauta en el precio de las viviendas, y no los materiales de construcción.
La estructura de costos -explicó Arbulú- es la siguiente: en el sector A, los terrenos representan el 30% y el costo de construcción, el 50% del precio de las viviendas; en el sector B, la relación es 20%-60%; y en el sector B, 15%-65%, respectivamente. “En los sectores más bajos es donde más impacta el precio de los materiales de construcción en el precio final de las viviendas”, resaltó.
Además, Arbulú anotó que la tendencia al alza de las viviendas también se explica por la demanda insatisfecha de hogares. Según Capeco, el déficit habitacional en el Perú es de un millón y medio, cifra que podría revertirse en los próximos 20 años.
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